Como marca la Ley de Asociaciones Cooperativas, estas viviendas se venden al costo; es decir que se eliminan las ganancias, comisiones, etc. Además, esta propuesta en particular propone el trabajo voluntario de los asociados en la organización, lo que baja los costos en empleados, gerentes y técnicos a un mínimo muy cercano a cero pesos.
Es decir, que el precio bajo no tiene que ver con la calidad de la vivienda ni de los materiales, ya que la calidad de los materiales la definen los socios de la cooperativa en función de las posibilidades económicas. No se construye con lo más barato, aunque tampoco lo más caro.
El precio final está relacionado con el ahorro de costos ya planteado, y con elegir un modelo básico de casa de dos dormitorios que tiene la posibilidad de ser mejorada por fuera del valor de la cuota, para los que más poder adquisitivo tienen y así lo deseen.
El sistema ya está probado y garantizado. SUTEBA promovió una experiencia piloto en La Matanza - Coopteba Matanza – con el debido asesoramiento técnico, administrativo y legal. Esta experiencia comenzó hace trece años y en la actualidad tiene más de 400 socios cotizantes
También están funcionando Cooptebas Morón, Merlo, Pehuajó, Carmen de Patagones, San Miguel del Monte, San Martín y 3 de Febrero y tenemos planificadas para este año el lanzamiento de por lo menos tres cooperativas más.
Entre todas llevan entregadas 182 unidades de vivienda y se calcula que en este año se va a entregar la número 200. Con sólo tipear "Coopteba" en un buscador de internet, nos van a aparecer cientos de páginas, tanto institucionales como notas de prensa reflejando nuestros logros.
Las cooperativas son administradas por las personas que se asocien: cada socio de la cooperativa tiene, entre otros los siguientes derechos:
Acceso irrestricto a toda la información, ya sea administrativa, contable o financiera; por ejemplo poder estar siempre al tanto de qué dinero hay en las cuentas bancarias.
Proponer constructores que, previa revisión de antecedentes, participen en las licitaciones de obra.
Presenciar las licitaciones de obras.
Pedir todos los comprobantes que justifiquen el precio de la propia casa y de las demás.
Postularse para integrar el Consejo de Administración -que así se llama la conducción.
Postularse para integrar la Sindicatura, que es el organismo de control interno.
Participar en las Asambleas, lugar donde se toman las decisiones importantes.
Proponer temas a tratar en Asamblea cuando crea que hacen al interés común o que no se han cumplido las decisiones ya tomadas.
También tienen la obligación de participar en las comisiones que se forman para garantizar el funcionamiento interno de la empresa (administrativa, finanzas, obras, educación cooperativa, etc.). Si los asociados así lo deciden, puede además solicitar una auditoría externa al Departamento de Vivienda de SUTEBA.
Las cuotas están relacionadas con el salario docente, o sea que sólo van a aumentar o disminuir si el salario sube o baja, lo que puede pasar si hay inflación y el salario aumente menos que el costo de vida es que tengamos que pagar más cuotas que las programadas, pero siempre va a ser la misma proporción de nuestro sueldo, si la cuota es, por ejemplo, la mitad del salario mínimo, siempre va a cubrirse con esa mitad.
No existe un sistema mejor en caso de inestabilidad económica. En caso de que se dé esta situación el plan se estira pero no deja de funcionar.
Por una cuestión elemental se comienza a pagar antes de tener la vivienda: si elegimos no pedir préstamos a bancos para no terminar pagando el entre tres y cinco veces nuestra vivienda, ninguna Coopteba pidió préstamos y se financian con la propia cuota de los asociados. Entonces, si no hay financiación externa, cuando comienza el Plan no hay un peso; con las primeras cuotas se dan los primeros pasos: compra de tierra o, si se consiguió gratis, primeras construcciones. De esta manera nos manejamos del principio al final del plan: que quede claro: se van haciendo entregas parciales durante todo el plan: es obvio que alguien va a tener su casa con el dinero de las primeras cuotas y alguien lo va a tener con las últimas, por ejemplo, si el plan de pago es a seis años, alguien esperará esos seis años para tenerla.
El orden de entrega de viviendas depende de dos factores:
Si alguien deja de pagar pueden darse dos situaciones:
Además de las cuotas fijadas para el pago de la vivienda, cada asociado deberá optar por participar en la organización de la cooperativa en alguna de las comisiones internas que se forman (administrativa, finanzas, obras, etc.) dedicando ocho horas mensuales de trabajo, o si no lo hace, abonar un bono de trabajo solidario, que fijará la propia cooperativa, pero, en las que están funcionando, ese bono no supera en ningún caso los $100.
Los pagos cubren la cuota de sostenimiento de la cooperativa, tierra, construcción y todo gasto administrativo que se genere. Y no cubren los impuestos que genere la tierra desde que ésta es adquirida por la cooperativa o desde que comienza el plan, tasas de alumbrado, barrido y limpieza, luz, gas y todo otro servicio que deba abonarse por el mero hecho de poseer la tierra. Tampoco incluye gastos de subdivisión y escritura final a nombre del propietario, gasto que correrá íntegramente por cuenta del propietario, en cuanto esté en condiciones legales y económicas de hacerlo.
Por más que adelante cuotas la casa no va a estar antes. Las cooperativas son sociedades de personas, en oposición a las sociedades de capital (como pueden ser las S.A.) y está terminantemente prohibido desde lo legal que tenga más derechos quien más capital aporta. En las cooperativas todos tenemos iguales derechos, ateniéndonos al Reglamento, al Estatuto y a las normas vigentes. No existe la adjudicación de viviendas por remate o licitación. Pero el adelantar cuotas tiene una serie de ventajas que sería muy largo de enumerar aquí.
Si alguien tiene una vivienda y quiere ampliarla o refaccionarla esta cooperativa no le prestará la plata para hacerlo; para eso tendría que ser una cooperativa de crédito y no de vivienda.
Incluso si alguien tiene un terreno y pretende que la cooperativa le construya la casa, serán los asociados los que deberán tomar esa decisión, a priori, debería ser un terreno adecuado para la construcción de multivivienda. No se construyen viviendas individuales en estas zonas, precisamente por el precio de la tierra.
Del mismo modo, los modelos de las viviendas son estándar. Un modelo de vivienda repetido abarata costos; de hecho, el modelo propuesto, los planos (especificaciones técnicas de las viviendas) son aportados por el Departamento de Vivienda del SUTEBA, en el caso de que se ajusten a las normas de construcción del municipio.
Lo que se puede hacer es mejorar el modelo existente: se pueden realizar cambios internos (cambiar la cerámica de los pisos, el modelo de mesada, de grifería, etc.). Todos estos cambios los puede arreglar con el constructor antes de que empiece la obra y pactar con él las condiciones de pago. Lo que no se permite es el corrimiento de paredes de ladrillo ni levantadas de techo, etc.
En el partido de San Fernando, básicamente, las zonas de construcción cubren toda la franja que se encuentra entre las vías del ex Ferrocarril Mitre y la Av. del Libertador, a todo lo largo del distrito, más algunas zonas más pequeñas, delimitadas por el municipio. No se construirá en el partido de San Isidro porque las viviendas resultarán entre un 60 y un 70% más caras y las cuotas estarían muy lejos de nuestros bolsillos.
